In mijn vorige artikel liet ik zien dat productiecapaciteit niet het probleem is voor de realisatie van betaalbare nieuwbouwwoningen. De grote vraag is dan natuurlijk: Wat moeten we wel doen om het tekort aan betaalbare woningen op te lossen? Hoe zorgen we voor snelle realisatie van betaalbare, mooie, duurzame woningen? Ik heb daarvoor elf suggesties. Ze kunnen ongetwijfeld niet allemaal bij iedereen op applaus rekenen, maar de vraag is vinden we echt dat we een probleem hebben en zijn we bereid daarvoor zaken te veranderen?

In dit artikel laat ik fiscale mogelijkheden die zich vooral richten op bevordering van de doorstroom achterwege. Het gaat er hier vooral om, hoe we überhaupt de bouw mogelijk kunnen maken. Het artikel is daarmee al lang genoeg :-).

1.     Meer geld voor de gemeenten

De vergunningverlening in Nederland is te beperkt, te traag en te gecompliceerd. Productiecijfers die achterblijven hebben bijna altijd als oorzaak dat de vergunningen niet (tijdig) rond kwamen. Daaraan liggen verschillende redenen ten grondslag maar die hebben vaak te maken met capaciteit en geld. Er is nu al een tekort aan ambtenaren – laat staan als we het aantal woningbouwprojecten verder willen opschroeven. Bovendien is het vrij eenvoudig om proceduretijden te verlengen omdat er geen afrekenbare deadlines zijn.

Aan de andere kant biedt industrieel bouwen hier kansen omdat de voorbereidingskosten afnemen door tijdsbesparing bijvoorbeeld omdat er minder projectspecifiek hoeft te worden uitgewerkt. Dat vraagt echter om een andere inrichting van de processen. Dat moet georganiseerd worden en daarin moeten mensen ook leren. Kortom een tijdsinvestering die in het begin extra capaciteit vraagt. Nu is echter wel het moment omdat je het kunt verbinden aan de nieuwe Omgevingswet en de Wet Kwaliteitsborging.

Uitbreiding van de capaciteit is ook nodig om het planningsproces überhaupt sneller te laten lopen. Gemeenten hebben te maken met verschillende met elkaar concurrerende ruimteclaims. Om daar goede afwegingen in te maken zijn mensen met verstand van zaken nodig. Overigens is niet iedere locatie even ingewikkeld. Gebiedsontwikkeling buitenstedelijk zou veel sneller kunnen. De locaties zijn er dan vaak al, maar dan nog duurt het jaren voordat men kan bouwen.

Naast capaciteit is er ook geld nodig voor de ontwikkeling. Denk aan de inrichting van de openbare ruimte. Of bijvoorbeeld het uitkopen van bedrijven om op die locaties woningbouw mogelijk te maken. Geld kan helpen bij de financiële tekorten die een sluitende grondexploitatie in de weg staan.

2.     Stimulering en regie vanuit het Rijk

Het Rijk zou gemeenten subsidies kunnen verstrekken voor de realisatie van woningen en daar een tijdpad en een resultaatverplichting aan koppelen. Waarbij niet alleen aandacht is voor de kwantiteit maar ook de kwaliteit. Wat voor type woningen inclusief de prijsklasse is in welke gemeenten behoefte aan? Denk bijvoorbeeld aan een nieuwe Nota Ruimtelijk Ordening met een uitvoeringskader. Daarmee voorkom je ook dat elke gemeente het streven naar meer bouwlocaties onderschrijft, maar vervolgens aangeeft dat de uitbreiding niet bij hen moet plaatsvinden.

Het stellen van een landelijk vast percentage sociale woningbouw – zoals in verschillende verkiezingsprogramma’s – is daarbij een onzalig voornemen. De woningmarkt is een regionale markt en de behoefte is in de ene regio anders dan in de andere regio. Juist daar zou een Nota Ruimtelijk Ordening goed inzicht in moeten geven.

Aan de andere kant is ondersteuning richting corporaties wel wenselijk. Corporaties zien zich geconfronteerd met twee belangrijke opgave. Het verduurzamen van het bezit en het realiseren van nieuwe woningen. Niet alle corporaties beschikken daarvoor over de benodigde middelen. Het inzetten van het geld van de verhuurdersheffing voor het realiseren van deze twee opgaven zou daarbij een mogelijkheid zijn. Zeker als je ook wilt dat corporaties investeren in het middensegment.

3.     Meer lef en politieke druk

Als we het echt belangrijk vinden, dan kunnen we meer druk uitoefenen. Gemeenten kunnen al grond onteigenen voor woningbouw en via bestemmingsplannen de samenstelling van woningbouwprogramma bepalen en gedetailleerde eisen stellen over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijs. Betrek ook corporaties en vraag hen welke claim zij willen doen op een percentage bij de invulling van plannen. Hoewel de verantwoordelijkheid voor betaalbare woningen volgens de Woningwet bij gemeenten ligt, lijkt het dat zij die verantwoordelijkheid vaak aan de markt delegeren. En daarbij dat gemeenten niet zelden hun oren te laten hangen naar de macht van ontwikkelaars of zich blind te staren op hoge grondopbrengsten. Kijk naar het recente voorbeeld van Entree in Zoetermeer.

Ook het Rijk kan meer druk uitoefenen. Het Rijk heeft de mogelijkheid al om gemeenten te verplichten op een locatie woningen te laten bouwen, ze maken er alleen geen gebruik van.

En als we kijken naar de bezwaarprocedures. Hoe reëel is het dat een enkele – niet belanghebbende – individu kan blijven procederen tegen de bouw van woningen? Natuurlijk moeten betrokkenen die mogelijkheid hebben. En moeten eventuele gedupeerde hier naar behoren voor vergoed worden. Maar is het huidige stelsel van beroep en bezwaar wel optimaal? Of is er een betere balans denkbaar waarbij ook de belangen van de woningzoekende worden meegenomen. Ga op onderzoek uit welke juridische mogelijkheden hier zijn. Deze urgentie is deze week nog extra vergroot door de uitspraak van de Raad van State afgelopen week waarbij omwonende en milieuorganisaties ook naar de rechter mogen stappen als ze tijdens de inspraakronde geen bezwaar hebben gemaakt. Het is aannemelijk dat verdere vertragingen daarvan het gevolg zijn.

4.     Grondpolitiek

De essentie van betaalbaar bouwen zit in de grond. Bouwers kunnen innoveren en industrialiseren wat ze willen maar als de residuele waardebepaling het principe is dan wordt er maar eentje rijker van en dat is de grondexploitant. Is het je echt ernst en wil je echt betaalbare woningbouw realiseren, zorg dan dat niet de grondexploitatie boven aan staat. Of daag de markt uit en geef de verantwoordelijkheid aan de markt. Organiseer een tender waarbij je de markt vraagt om woningen afgeprijsd op een huurniveau van € 680 (incl. verhuurdersorganisatie en financiering) voor een bepaalde periode dat je in ieder geval behoefte aan die woningen hebt. Vraag in de tender alleen welke kwaliteit je er voor krijgt en welke grondprijs partijen maximaal kunnen betalen. Zo werkt het ook min of meer in Duitsland. Partijen als Dijkstra Draisma zijn daar al klaar voor.

5.     Voorspelbaarheid – geen ad hoc veranderingen

Marktpartijen hebben continuïteit in het soort producten en voorspelbaarheid in de productie nodig. Dat betekent bijvoorbeeld dat het belangrijk is dat regelgeving niet van de een op de andere dag verandert. Het motto luid ook hier: een betrouwbare overheid is essentieel.

Partijen willen graag een bepaalde zekerheid over de bezettingsgraad op langere termijn. Des te minder zekerheid, des te meer risico. En risico’s worden ingecalculeerd in de kostprijs. Het geven van een bepaalde garantie op de afname kan dus leiden tot substantiële prijsverlaging. Zeker in deze beginfase van industrieel bouwen.

Over een aantal decennia als industrieel bouwen de norm is, is het gewoon ondernemersrisico, dat zou het namelijk ook moeten zijn. Maar in deze ontwikkelfase kan het helpen het risico met betrokkenen uit de keten te delen. Zodat opdrachtgevers en gemeenten ook meer inzicht krijgen in de consequenties van de keuzes die ze maken. Daarbij werkt het verliezen van geld en dat moeten verantwoorden vaak sterker dan het krijgen van een subsidie als je iets wel haalt. Een optie is gemeenten onderdeel te laten zijn van een deal mbt het inkopen van time-slots. Schuift een time-slot op dat betaalt de gemeente een ‘boete’. Op dat moment komt er ruimte vrij voor een andere vrager die juist een bonus kan krijgen als hij dat tijdslot flexibel opvult. Door gemeenten onderdeel te laten zijn van dat spel ontstaat er ook een incentive om wel snel procedures af te handelen.

6.     Confirmeren kun je leren

Willen we betaalbare woningbouw, dan moeten we iets minder lef en durf hebben bij het stellen van specifieke eigen eisen. Denk aan de PvE’s van corporaties, eisen rondom materiaalkeuzes en detaillering van Welstand of bijzonder eisen rondom duurzaamheid vanuit de gemeenten. Dit leidt – vaak onbedoeld – tot maatwerk, wat zowel de kosten verhoogt als de keuze in leveranciers beperkt.

In het oog van deze ontwikkeling legt de nieuwe Omgevingswet ook extra druk op de ketel omdat deze gemeenten aanvullende vrijheden geeft, waaronder het mogen stellen van hogere eisen op energie- en materiaalgebruik. Zoals de strengere BENG eisen in Amsterdam die op zich natuurlijk lovenswaardig zijn, maar ad hoc beleid is killing voor industrialisatie.

Natuurlijk moet je nadenken over eisen die echt belangrijk voor je zijn. Maar al die projectspecifieke eisen maken het niet persé beter. Het leidt namelijk tot een uniek project dat eenmalig wordt gerealiseerd en ontwikkeld met de kosten en kans op fouten van dien. Een traditioneel gebouwde woning heeft gemiddeld ruim 20 opleverpunten, terwijl dat bij industriële woningen slechts twee tot drie is. Willen we betaalbare woningen van hoge kwaliteit wees terughoudend in het stellen van detaileisen vooraf en laat je in plaats daarvan verrassen door het aanbod dat er in de markt is.

Organisatorisch zou het helpen als hiervoor uniform meetbare prestaties worden opgesteld, die de basis vormen voor uitvragen van woningcorporaties, ontwikkelaars en gemeenten. Denk aan bijvoorbeeld 5 verschillende meetlatten voor circulariteit in plaats van de meer dan 200 verschillende definities die we nu kennen. Nationale standaarden met prestatie-eisen, bijvoorbeeld op specifieke product-marktcombinaties die gedragen worden door de markt en die ook de basis vormen van de doorontwikkeling van producenten. Koepelorganisaties als VNG, Aedes en Neprom kunnen hierbij een belangrijke rol spelen.

7.     Kwaliteitsborging

Zeker als je met industriële woningen werkt dan is het van de zotte dat eenzelfde concept op iedere locatie opnieuw bouwkundig wordt gekeurd. Denk aan toetsing van de brandveiligheid, bouwkwaliteit, documentatie en duurzaamheidsprestaties. Vanuit de klassieke bouw is deze opzet logisch maar voor industriële bouw kun je volstaan met een keuring van woningen als ‘product’, in plaats van het toetsen van een woning als ‘project’. Dit helpt met het verlagen van kosten en het versnellen van processen, niet in de laatste plaats omdat veel toetsende instanties ook kampen met capaciteitstekorten. Zo voorkomen we dubbele vergunning- en toetsingprocedures.

De Wet Kwaliteitsborging lijkt een goede basis te bieden als nieuwe certificeringsmethodiek die voor een deel de projectoverstijgende kwaliteitstoetsing in fabrieken mogelijk maakt.

Ook procedures voor vergunningverlening kunnen waarschijnlijk flink worden verkort, omdat er in een vroegere fase van een project meer zekerheid is over het te realiseren concept. Dit vraagt in eerste instantie om experimenteerruimte en mogelijk op termijn om aanpassing van wet- en regelgeving. Denk bijvoorbeeld aan het verkennen van een ‘lichte toets’ voor een Omgevingsbesluit.

8.     Nutsvoorzieningen

Voor veel bouwpartijen die industriële concepten aanbieden is de wijze waarop de nutsvoorzieningen zijn georganiseerd een doorn in het oog. Bij de korte bouwtijden van industriële bouw, waarbij woningen doorgaans in een week wind- en waterdicht zijn en in een maand afgebouwd duurt het vaak lang voordat de benodigde nutsvoorzieningen zijn aangelegd. Gestandaardiseerde meterkasten – al dan niet met een gescheiden gebruikers en beheerders deel – en kortere doorlooptijden zijn gewenst.

9.     Verandering van opdrachtgeverschap vraagt training

Moderne woningbouwontwikkeling gaat uit van het inkopen van woningen als ‘producten’, in plaats van het ontwikkelen van woningen als ‘projecten’. Dat betekent dat opdrachtgevers minder zelf aan het stuur zitten voor een projectspecifieke uitwerking, maar sturen meer op prestatie-eisen en de gewenste uitstraling. Dat vraagt een organisatieverandering bij opdrachtgevers.

Ook bij gemeenten verandert dit de organisatie en processen. Waar mogelijk willen we voorkomen dat we voor ieder project, bij iedere gemeente iedere keer weer goedkeuring moeten vragen. En iedere keer weer hetzelfde gesprek moeten voeren over de positie van de deuren, de ramen, wel of geen schoorsteen, de goothoogte en ga zo maar door.

Om op deze andere manier te werken, moeten mensen opgeleid worden en moeten interne processen en systemen bij organisaties veranderen. De opleiding ‘De Bouwstroom’ helpt op dit moment corporatiemedewerkers om een goede uitvraag te stellen. Die opleiding kunnen we uitbreiden naar overheden en toezichthouders. Zodat zij beide zich meer richten op het pro-actief toetsen van concepten en minder op het reactief toetsen van specifieke projecten.

10.  Werk aan je imago en bekendheid

Industriële productie is in potentie een kans in plaats van een bedreiging voor stedenbouwkundige kwaliteit. Zo wordt het echter vaak niet ervaren. Verleiding door te laten zien wat er kan helpt hierbij. Partijen als het Netwerk Conceptueel Bouwen en de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen kunnen hierin een belangrijke rol spelen.

Bijvoorbeeld door inspiratiecatalogussen te maken met de allermooiste gerealiseerde projecten en artist impressions uit de markt. Uit binnen- en buitenland. Iedereen kan meedoen (niet alleen leden). Het belangrijkste is de inspiratie.

Daarbij is ook de bekendheid en vindbaarheid belangrijk. Zorg dat iedereen kan grasduinen op de conceptenboulevard. Professionaliseer deze ook verder. Met meer beeldmateriaal, met inzicht in de kosten en andere aspecten zoals de MPG scores, energieprestaties en klantoordelen, zodat je het aanbod ook echt goed kunt vergelijken.

Een andere bijdrage aan het imago kan geleverd worden door de organisatie van een prijsvraag voor de beste en mooiste industriële projecten. Met een esthetische winnaar, duurzaamheidswinnaar en betaalbaarheidswinnaar. Laat zien wat er anno 2021 allemaal kan. Win het vertrouwen vanuit opdrachtgevers dat marktpartijen industrieel en duurzaam kunnen produceren, zonder dat dit ten koste gaat van de bouwkwaliteit, woonbeleving of portemonnee van de eindgebruiker.

Naast de gebouwen op zichzelf zou een samenwerking met stedenbouwkundigen en gemeente waarbij breder wordt gekeken naar de woonbehoefte en de omgevings- en woonvisies nuttig kunnen zijn. Denk bijvoorbeeld aan het gezamenlijk investeren in stedenbouwkundige ontwerpstudies. We moeten af van het wijzen naar elkaar (hoe slecht industriële bouw is, of hoe slecht traditioneel werkende architecten) maar gezamenlijk investeren in plekken waar mensen nu en in de toekomst graag willen wonen.

Een laatste suggestie is een wijk(je) te bouwen met welstandvrije zones, waar verschillende industriële bouwers voor eigen risico hun allermooiste voorbeelden bouwen voor de verkoop. Dan kunnen we ook echt zien waar bewoners nou blij van worden.

11.  Onderwijs

Het onderwijs is vaak nog gericht op de traditionele bouw. Dat betekent bijvoorbeeld dat wij op het beroepsonderwijs allround vakmannen en –vrouwen opleiden terwijl er ook behoefte is aan eenvoudige single task montagemedewerkers. Medewerkers die vaak ook onder comfortabele omstandigheden met flexibelere werktijden ingezet kunnen worden. Iets dat ook meer jongeren enthousiast voor de bouw maakt. Bij het hoger onderwijs leren projectleiders en bouwkundige van niets iets te maken ipv dat zij leren om te gaan met de industriële concepten en het opdrachtgeverschap dat daarbij hoort. Het is zinvol werk te maken van het aanvullen of bijsturen van het curriculum bij opleidingsinstanties.

Voorkom symboolpolitiek

Waar we in ieder geval voor moeten waken is nog meer symboolpolitiek. Een minister van Bouwen of Wonen kan weliswaar zinvol zijn, maar verandert op zichzelf natuurlijk helemaal niets. Wat voor mandaat, wat voor opdracht en wat voor middelen krijgt deze minister? Dat is waar het om draait. Maak het concreet en toets het ook. De vraag is vooral: “Hoe groot vinden we het probleem nou echt en wat zijn we bereid om er aan te doen.”

Onderstaand de interventies op een rij.